perjudicado por tener en su préstamo hipotecario clausula suelo

«Reclamando lo que te pertenece» por Ricardo Sánchez y Paula Dueso.

Todos hemos oído en estos últimos tiempos comentar opiniones y noticias sobre gastos e impuestos injustos y relacionados con nuestras hipotecas y transmisiones de viviendas.

Vamos a intentar en este comentario aclarar la situación y las posibilidades de reclamación respecto de los tres ámbitos más importantes en que nos podemos mover a la hora de recuperar gastos en los que hemos incurrido.

Básicamente nos movemos en tres hechos concretos:

  • Recuperación de intereses pagados de más por clausulas suelo.

  • Recuperación de los gastos de formalización de nuestras hipotecas.

  • Pago de la plusvalía municipal.

CLAUSULAS SUELO

Tal vez sea una de las clausulas calificadas como abusivas más conocida. Básicamente el problema viene derivado de la utilización por parte de las entidades financieras (no todas) de argumentos fuera de la realidad: la entidad bancaria conoce la tendencia de los intereses y en épocas de EURIBOR alto que atravesamos no hace demasiado tiempo, se utilizó este hecho para ofrecer préstamos hipotecarios con un mínimo (suelo) y un máximo (techo) a sabiendas, puesto que para eso tienen sus departamentos de estudios, que nunca se llegaría a utilizar el máximo (techo), pero sí que a corto plazo el interés pactado no bajaría como lo ha hecho el EURIBOR, por la existencia de esa clausula suelo.

Tras diversas vicisitudes jurídicas, el Tribunal Supremo decidió que determinadas clausulas no estaban claras y por lo tanto se incurría en indefensión por parte del hipotecado siempre que se cumpliera una de las cinco condiciones, y se condenaba a las entidades financieras correspondientes (no a todas) a anular dicha clausula suelo con efectos desde la publicación de la sentencia de fecha 9 de mayo de 2013.

Las asociaciones de consumidores reclamantes no se conformaron con dicha sentencia y la impugnaron antes la Justicia Europea. Con fecha 21 de diciembre de 2016, el Tribunal Superior de Justicia de la UE sentenció la retroactividad de la anulación de las clausulas suelos a la fecha de formalización del préstamo hipotecario, y con posterioridad el Tribunal Supremo adaptó su jurisprudencia a dicha sentencia.

En resumen, cualquier perjudicado por tener en su préstamo hipotecario una clausula suelo puedo reclamar a la entidad financiera la anulación de la misma y la devolución de los intereses cobrados de más.

El problema está en que las entidades financieras, en general, no van a facilitar dicha devolución puesto que puede llegar a suponer cantidades realmente importantes: en muchos casos superiores a los 10.000 €. Además, cuando se les reclama, suelen sacar un arsenal de alternativas para intentar que su cliente renuncie al cobro de dichas cantidades ofreciendo diversas opciones que en general, benefician a la entidad financiera.

Por todo ello es importante contar con el asesoramiento de un profesional que evalúe si es rentable la reclamación y si las alternativas que pueda ofrecer la entidad financiera benefician o perjudican al consumidor, puesto que la casuística es verdaderamente extensa.

Pero sobre todo, es importante recalcar que en general, la posibilidad de cobro es del 100%, siempre tras un análisis previo del préstamo hipotecario.

GASTOS DE FORMALIZACION DE LA HIPOTECA

Al formalizar un préstamo hipotecario, existe en el 100% de los casos, una clausula en la que el banco impone al cliente el pago de todos los gastos, tributos y comisiones necesarios para su formalización.

Pues bien, según la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo el 23 de diciembre se considera abusiva dicha clausula, puesto que entiende que quien debe correr con dichos gastos es el beneficiario de los mismo, o sea, la entidad financiera. Así pues los gastos que, en principio, pueden ser reclamados son los de Gestoría (si la impone el banco, como es habitual), Notario, Registro, tasación e impuestos (Actos Jurídicos Documentados). Para su devolución, que tiene que seguir un orden determinado si no se quiere incurrir en gastos jurídicos de reclamación, se han de aportar las facturas y documentos que justifiquen dichos gastos.

Aunque parezca sin importancia, la cuantía es importante puesto que sólo el impuesto supone el 1% de la cuantía de la hipoteca. Si sumamos el resto de gastos, pocas veces bajaremos de los 3.000 €, siendo habitual importes superiores a los 6.000€.

En este caso, la probabilidad de devolución de dichos gastos es del 100%, aunque puede diferirse en el tiempo pues, como se ha mencionado, es conveniente seguir un procedimiento que comienza por la reclamación fehaciente de dichos gastos ante la oficina de la entidad financiera correspondiente si no se quiere ir directamente a través de una demanda judicial, siempre más costosa.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que dicho impuesto, que en realidad se denomina “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, varía según el Ayuntamiento que lo aplique.

El concepto de dicho impuesto debería ser gravar el incremento de valor del suelo cuando se transmite un bien urbano con beneficio pero la cercanía del periodo de crisis en el que todavía estamos inmersos ha supuesto que se hayan vendido viviendas por debajo del valor de compra.

No obstante, el cálculo de dicho impuesto ignora por completo tanto el valor de compra como el de venta y lo basa en el valor catastral y el número de años transcurridos entre dichos actos.

Pues bien, el Tribunal Constitucional sentenció en febrero en contra de la Hacienda Foral de Guipúzcoa que se eximía a los contribuyentes del pago de dicho impuesto en el caso en el que la venta de una vivienda haya generado una pérdida. Sin embargo, la gran mayoría de los ayuntamientos siguen liquidando este impuesto amparándose en el hecho de que la normativa estatal permite su cobro.

No obstante, es recomendable recurrir dicho impuesto en caso que el Ayuntamiento correspondiente exija su liquidación y pago.

En resumen, vemos que aunque tarde y gota a gota, determinadas posiciones de fuerza tomadas contra los consumidores se van corrigiendo y se abre la vía de reclamar los gastos impuestos injustamente al consumidor, aunque dada la complejidad de determinadas situaciones, es conveniente el auxilio de un profesional independiente para evitarnos disgustos y pérdidas innecesarias de tiempo y dinero. Cualquier tipo de reclamación de las mencionadas exige el examen previo de toda la documentación disponible, así como la ejecución ordenada de reclamaciones y en su caso, demandas judiciales que hay que intentar evitar en la medida de lo posible.